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MARCO LÓGICO
1. ANTECEDENTES
Dentro de la historia panameña, vendrían consecuentemente a representar hitos importantes, cambios en la actividad humana que denominamos turismo y que se manifiesta por el deseo de las personas a disfrutar del tiempo libre en una entorno diferente al de su residencia habitual.
Paralelamente con las llegadas turísticas se suscitaban llegadas de personas por diversos motivos que en cierta forma representaban tipos de turismo itinerante por su corta permanencia o bien un turismo residencial por tener una más larga estadía y que determinaban una población flotante a la que tenían que suministrarles facilidades adecuadas de alojamiento, alimentación y recreación.
De esa manera nace la necesidad de establecimientos de hoteles donde los turistas tuvieran un lugar para hospedarse, para el año 1899 se estableció el hotel Central y luego para los años 1932 los demás como podemos mencionar: Tívoli, Internacional, Corcó, Colombia, Bella Vista Bolívar, Europa, Centro Americano, España, primeros hoteles que se establecieron en Panamá.
Panamá es mucho más que un Canal, es un país cosmopolita y pletórico de agradables sorpresas por eso que desde los años de 1903 ha sido muy visitada por turistas extranjeros.
Respecto a los hoteles Resort, se cuenta con el Gamboa Rainforest Resort que fue creado en el año 2000, Coronado, El Banana´s Village Resort, y Avalon Grand Panamá Resort. Todos estos hoteles han sido construidos a orillas de playas, lagos, etc. Estos cuentan con habitaciones de lujos restaurantes bar, salón de bailes y spa, ofreciendo numerosas actividades a los visitantes.
Estos hoteles ubicados a orillas de playas permiten que panameños y extranjeros tengan la oportunidad de tener momentos de esparcimiento y disfrutar de las cálidas aguas transparentes y arena blanca de Panamá.
2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA O NECESIDAD
Panamá ha sido caracterizado a través de la historia como puente del mundo y corazón del universo y es muy visitado por turistas de muchas regiones extranjeras.
Es por ello que surge la necesidad de brindarles a los visitantes un lugar acogedor en donde puedan disfrutar del sol en un ambiente de agradable esparcimiento y que puedan obtener además innumerables actividades de entretenimiento y recreación. Con este fin, se puede atraer divisas extranjeras, se generan empleos directos e indirectos para proyectar una gran inyección a la economía nacional.
3. JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO
En la actualidad, no se cuenta con un hotel resort de lujo que ofrezca los servicios con que debe contar un hotel resort en las riberas del Canal. Estos servicios incluyen habitaciones, restaurantes, áreas recreativas, deportes o sencillamente un lugar donde llegar y pasarse unos días agradables.
La necesidad de un establecimiento de un hotel resort en muy conveniente en este lugar ya que se pueden aprovechar los recursos que en este lugar ofrece la naturaleza y los turistas continuarán visitando nuestro país. Los panameños acostumbran también los fines de semana trasladarse a lugares tranquilos para disfrutar de la naturaleza y otras actividades y descansar.
A. DESCRIPCIÒN DEL PROYECTO
El Hotel Resort Gaillard View será un edificio de tres pisos contiguo al Corte de Culebra. Este contará con un total de 70 habitaciones las cuales se clasificarán en 25 habitaciones sencillas que contarán con una cama sencilla, sus respectivas mesas de noche, un baño sanitario, teléfono, cable, televisión guardarropa y una mini sala; 15 habitaciones dobles, 20 habitaciones triples y 10 suites. Cada habitación contará con sus respectivos muebles y accesorios que le brinden comodidad al huésped.
Además el hotel contará con dos edificios aledaños en donde se ubicará un spa u otro en donde se ubicará el bar discoteca.
Contará además con una recepción que estará ubicada en la planta baja frente a la puerta del edificio principal, la cual tendrá un mostrador en el cual se ubicará todo el equipo necesario para realizar las reservaciones de las habitaciones. Cerca de la misma se encontrará una pequeña sala de espera para los clientes.
La oficina administrativa estará ubicada en la planta baja y tendrá su propio baño que incluirá lavamanos y sanitarios. Dentro de la oficina habrá un escritorio con sus respectivas sillas y equipo de oficina de manera que el personal administrativo pueda laborar cómoda y eficazmente.
El restaurante se ubicará diagonal a la recepción en la planta baja y contará con un comedor, mesas, sillas, y un pequeño depósito para el almacenaje de mobiliario y enseres.
El área recreativa se encontrará fuera del edificio y cuenta con piscina, cancha de tenis y otros.
Fuera del edificio en los lados laterales, el hotel contará con locales comerciales y un amplio estacionamiento con su seguridad profesional.
Contará también con un centro para convenciones, salón de juegos y una lavandería que estará ubicada en la planta baja junto a la puerta de entrada y salida del personal, contará con un total de cinco lavadoras y secadoras y canastas para ropa.
La inversión que se tendrá que realizar para la operación del Hotel Resort, Gaillard View asciende a B/ 1,354,383.
B. OBJETIVOS DEL PROYECTO
1. OBJETIVO GENERAL
Operar un Hotel tipo Resort que brinde al consumidor un servicio de calidad acorde con las exigencias del mismo.
2. OBJETIVO ESPECÌFICO
Construir una infraestructura moderna para operar un hotel.
Crear plazas de trabajos.
Ofrecer a la comunidad un desarrollo turístico que contribuya a expandir sus características físicas, ecológicas y económicas.
Contribuir con este servicio al sector económico mediante la entrada de divisas a Panamá.
Brindar actividades de entretenimiento y recreación a los consumidores de manera que se generen utilidades para la empresa.
C. CONOCIMIENTO DE ESTUDIOS DE PROYECTOS
1. EXPERIENCIA DE PROYECTOS SIMILARES
1.1. Hotel Bananas Village Resort: Un hotel ubicado en la costa del caribe istmeño.
El resort es, en su totalidad, la creación personal del señor Loyd Smith, corredor de acciones panameño. El señor Smith no posee antecedentes en turismo, ni en la arquitectura, ni en la industria hotelera. No obstante, con este proyecto, el señor Smith ha hecho lo ideal desde la concepción de su idea hasta su presente éxito en el proyecto.
Bananas Resort se encuentra en Isla Grande, la cual ha sido por muchos años un popular escape de fin de semana para los panameños, donde grupos de cabañas bordean la costa frente a tierra firme, al otro lado de una tranquila bahía.
El Bananas Village Resort sin embargo, se encuentra del lado opuesto deshabitado de la isla. Totalmente apartado y con un ambiente privado, el Resort domina su propia bahía, con una pequeña plantación de cocoteros.
El servicio y la atención son tan detallados, que un huésped bien podría sospechar que se añeja el agua de coco para convertirlo en un trago perfecto.
La infraestructura e instalación central del hotel incluyen un restaurante con capacidad para muchas personas, un salón de conferencias y una boutique. Estas han sido diseñadas para un total de 42 cuartos.
Una de las atracciones es un vikingo rubio de Londres, Mark Cooke, quien administra un programa de salud y recreación. Las tarifas son extremadamente razonables, tomando en consideración que este es un Resort de lujo. También se ofrecen varios paquetes turísticos. El costo por día de una habitación doble por persona es de B/60.00, aunque dicha cifra podría reducirse al extenderse la estadía.
1.2. El Resort Meliá Panamá Canal: Categoría cinco estrellas, que ha sido concebido para dar servicio a toda clase de turismo mayormente a los pasajeros que llegan en los cruceros, al eco turistas, al turismo interno y a empresarios en viajes de negocios en la zona franca de Colón.
Cuenta con diferentes servicios para facilitar la comodidad de sus usuarios y evitarles desplazamientos tales como peluquería, zona comercial, tiendas etc. Posee un área de bar con una gran barra central ovalada, un casino con sus dependencias anexas y caja de seguridad brindada, un área de discoteca con barra circular central, pista de baile escenario y cabina de disco entre otros.
1.3 Hotel & Resort Bay View: Está ubicado en El Palmar, es una excelente opción a la hora de escoger un resort, atendido por los propietarios, aquí el visitante recibe buen servicio.
Todas las habitaciones muy cómodas, tienen aire acondicionado y televisión, y una extensa área social con piscina y jardines. La atracción principal es el restaurante bar, junto a una enorme terraza con una espectacular vista al mar. La cocina es diversa en platos internacionales. Las instalaciones del Hotel & Resort Bay View, cuentan con 10 habitaciones todas sencillas y una suite, pero amoldadas con molduras, y un área de bohíos cerca de la playa, que algunos surfistas más aventureros prefieren.
1.4 Hotel Barceló Playa Blanca: Está ubicado a 90 minutos de la ciudad de Panamá, por la Carretera Interamericana, cruzando el Canal de Panamá. Tiene 220 habitaciones dentro del sistema todo-incluido y con la garantía de los hoteles Barceló cinco estrellas. Se puede disfrutar de unas vacaciones inolvidables frente a esta cálida y tranquila costa panameña con vista a la Isla Farallón. Los huéspedes tendrán a su disposición en el plan todo incluido: pesca, paseo ecuestre y muchas actividades al aire libre. También cuenta con entretenimiento con un variado programa de animación nocturno y diurno. Tiene dos piscinas. La primera es una pasiva, especial para las familias y niños, con un solarium y la segunda con su wet-bar, donde se llevan a cabo las actividades de recreación diurna con un equipo profesional de animación. Es un hotel completamente nuevo, cuyo único lenguaje arquitectónico es el mediterráneo. Barceló Playa Blanca Beach Resort es más que un hotel. Es un complejo turístico y residencial donde se aprecian villas, apartamentos y residencias administradas y operadas por Playa Blanca.
1.5 Gamboa Rainforest Resort: Encontrarse rodeado de bosques tropicales, ya sea durante un almuerzo de tres horas o durante un retiro de tres días, puede ser una experiencia enriquecedora para cuerpo y mente. La experiencia, la ofrece Gamboa Rainforest Resort, un complejo ecoturístico con todas las comodidades de un hotel cinco estrellas. Fue inaugurado en el año 2000 y cuenta con 100 habitaciones de lujo, restaurante, bar, salón de baile y Spa, ofreciendo también un gran número de actividades. Está situado sobre el Lago Gatún y sobre bosques tropicales vírgenes que se extienden hasta donde se alcanza la vista. Frente al lago está la Marina y el restaurante Gamboa Grill, de donde se pueden ver los barcos transitar por el Canal a unos cientos de metros de distancia. La carretera que lo transporta hasta el resort, atraviesa la espesa vegetación del Parque Nacional Soberanía. Protegido durante más de un siglo, los 55 mil acres que comprometen el Parque Nacional Soberanía, albergan una riqueza natural de plantas y animales. El resort está compuesto por 86 casas (villas) que fueron construidas en los años 30 para el personal estadounidense que laboraba en el Canal. Las casas han sido cuidadosamente renovadas y ahora alojan las visitas y son también un elegante recuerdo del pasado. El aspecto único del área de Gamboa es mejor representado por las giras turísticas que el resort le ofrece a sus clientes: Giras sobre naturaleza, giras por las exclusas del Canal, giras teleféricas por el "canopy", safari nocturno de cocodrilos, giras al "canopy tower" y giras al monumento natural de barro colorado, entre otras. La variedad de actividades que ofrece el Gamboa resort es casi tan diversa como las especies naturales que habitan sus alrededores. Los huéspedes montan cayucos, van de pesca y visitan lugares de interés. Gamboa Rainforest Resort brinda más de lo que pueda pedir un viajero del mundo que quiere ver un paraíso tropical a solo 30 minutos de una metrópolis en desarrollo.
2. INVESTIGACIONES REALIZADAS
Primero se realiza y se presenta un estudio de Impacto Ambiental a la Autoridad Nacional del Ambiente para:
Caracterizar las condiciones prevalecientes en el área de influencia del proyecto, su condición física actual y las actividades propuestas para su atenuación.
Identificar los componentes abióticos, bióticos y socio económicos del área de influencia del Proyecto.
Determinar y cuantificar los impactos individuales y en conjunto a las actividades del Proyecto dentro del ambiente intervenido.
Jerarquizar los efectos de acuerdo a la naturaleza del impacto.
Proponer un plan de mitigación de los posibles impactos del proyecto.
Presentar el plan de monitoreo y vigilancia ambiental, que dé seguimiento a las medidas de mitigación planteadas.
Presentar un plan de arborización con jardinería monitoreado.
D. ENTORNO ECONÓMICO
1. EVOLUCIÓN MACRO DE LA ECONOMÍA
1.1. EL PRODUCTO INTERNO BRUTO
La economía panameña registró para el año 1999 un crecimiento de 4.0%, para el año 2000 empieza un descenso del producto interno bruto (PIB) de 2.7%, para el año 2001 disminuyó aún más el PIB a B/.0.6%. En el año 2002 nuevamente empieza a aumentar el PIB y el incremento fue de B/.2.2% y para el año 2003 el incremento fue mayor en un B/.4.1%. De acuerdo al cambio anual mostrado en la estimación del PIB, indicador por excelencia de la actividad económica del país, el cual pasó de B/.1, 1697.1 millones en el 2002 a B/12,172.1 millones en el 2003.
Estas cifras del PIB, corresponden a los resultados obtenidos luego de la conclusión de la fase del proceso de compilación del año base 1996, para calcular las cuentas nacionales (C.N). referentes al PIB, que reemplaza las C.N. de la anterior base de 1982 y los datos preliminares publicados por la Contraloría en el mes de junio de 2003. El cambio de año base, permite mejorar la medición del PIB, para que se incorporen nuevos lineamientos internacionales. Las diferencias del PIB, que se observan entre la base antigua 1982 y la base actualizada 1996, se explican en lo siguiente;
En actividades agropecuarias se actualizaron los precios y estructura de costos.
En electricidad se estimó el consumo no pagado, el cual queda registrado en la producción.
En la industria se mejora la cobertura del sector informal con la inclusión del aporte productivo de las no-sociedades obtenidas a partir de la encuesta de ingresos y gastos de los hogares de 1998.
En propiedad de vivienda se actualiza el aporte de la producción imputada por los servicios de habitación, a partir de los datos del censo de vivienda, la formación bruta de capital en obras residenciales y la encuesta de niveles de vida.
En las actividades de intermediación financiera, se consideró la producción de los ingresos no productivos.
En la actividad de transporte, el impuesto a los productos se registra de forma separada, según lo recomienda el SCN, a su ves mejoró la clasificación de rubros productivos dentro de la actividad canalera.
Entre las actividades que mostraron crecimiento tenemos: la pesca que creció 12.6%, la construcción en 32%, electricidad y agua en 12%, la construcción en 28.6%, la actividad comercial 3.3%, hoteles y restaurantes en 7.6%, el transporte, almacenamiento y comunicaciones en 8.8%, las actividades inmobiliarias, empresariales y de servicios sociales y de salud privada en 6.6%, otras actividades comunitarias, sociales y personales de servicios en 8.6%, los productos de servicios gubernamentales en 2.6% y los servicios domésticos en 2.0%.
En particular, el crecimiento se dio en actividades asociadas al sector externo, tales como la exportación de café, ganado vacuno, sandía, melones y la pesca. Por otro lado, se observan tasas negativas en algunos sectores tales como: la agricultura, ganadería, caza en 0.1%, la industria manufacturera en 1.5%, la intermediación financiera 8.1% y otras actividades en 5.6 %.
Entre las actividades económicas que mostraron comportamiento negativo o nulo, se encuentran el cultivo de arroz, la exportación de bananos y el sacrificio de aves, la manufactura, la actividad bancaria y la ganadería.
1.2. DEUDA EXTERNA
Para el año 2003, la deuda externa del gobierno central tuvo un aumento de B/160.3 millones, incluye incremento del grupo de organismos multilaterales con B/55.5 millones y el de fuentes privadas con B/121.2 millones, mientras que disminuyó el grupo de acreedores bilaterales y oficiales en B/16.4 millones.
Del grupo de organismo multilaterales, el renglón del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), aumentó en B/ 73.7 millones con el registro de nuevos desembolsos por B/99.3 millones, pagos de amortización por B/ 53.8 millones y fluctuación monetaria desfavorable por 28.2 millones.
De los desembolsos por B/ 99.3 millones, se aplicaron B/0.6 millones de los recursos del financiamiento a gastos financieros de los propios préstamos (interés e inspección) y B/ 98.7 millones fueron destinados a la ejecución de los proyectos.
Entre los que se pueden destacar, B/ 2.7 millones para modernización de servicios agropecuarios, B/2.3 millones para programas de viviendas, B/ 4.4 millones para modernización de la educación, B/ 5.3 millones para el mejoramiento de la administración de justicia, B/ 44.1millones para exportación de transmisión eléctrica, B/ 7.9 millones para caminos vecinales, B/ 9.2 millones para el desarrollo sostenible del Darién, B/.2.5 millones para el programa ambiental nacional, B/.8.0 millones para alivio de la pobreza rural, B/.4.6 millones para la transformación de los servicios de salud, B/.1.5 millones para el programa de administración de tierras y B/.4.2 millones invertidos en los programas asistenciales dirigidos a modernizar la administración del estado.
En el renglón del Banco Mundial con una disminución neta de B/.16.6 millones, se incluyen pagos de amortización por B/.34.9 millones, desembolsos por B/.16.1 millones, así como fluctuación desfavorable de monedas por B/.2.2 millones.
De los desembolsos, se recibieron B/.1.1 millones destinados a combatir la pobreza rural y sostenimiento de los recursos naturales, B/. 4.2 millones para proyectos de fondo de inversión social, B/.0.9 millones para reformas sector salud, B/. 4.6 millones para educación básica, B/.3.1 millón para el programa de administración de tierras y B/.2.1 millones para programas de reformas al sector salud y políticas públicas.
El renglón del Fondo Internacional de Desarrollo Agropecuario (FIDA) tuvo un aumento neto de B/.0.9 millones que incluye desembolso por B/.2.5 millones, fluctuación monetaria desfavorable por B/.0.8 millones y pagos de capital por B/.2.4 millones. Los desembolsos recibidos se destinaron al desarrollo sostenible de áreas rurales e indígenas.
El renglón del Fondo Monetario Internacional (FMI) con una disminución de B/5.3 millones, incluye pagos de capital B/ 9.5 millones y fluctuación monetaria desfavorable por B/4.2 millones.
1.3 DEUDA INTERNA
La deuda interna del gobierno central tuvo una disminución neta de B/27.7 millones. Al pasar de B/ 2,121.3 millones al finalizar el año 2002, a B/2,093.6 millones al 31 de diciembre de 2003. Esta variación incluye aumento en el grupo de fuentes privadas por B/ 264.7 millones y del grupo de fuentes del sector público por B/ 292.4 millones.
En el grupo de fuentes privadas, el aumento neto de B/ 264.7 millones obedeció a la emisión y colocación de títulos denominados Notas del Tesoro por B/340.5 millones ya que en el grupo hubo pagos de amortización por un total de B/.50.4 millones y disminución en la colocación de letras del Tesoro por B/.25.4 millones.
De las Notas del Tesoro, las primeras fueron emitidas a tres (3) años plazo, con su pago al vencimiento en julio de 2005, intereses pagaderos semestralmente a una tasa anual de 7.25% de las que colocaron mediante subasta pública B/90.5 millones, hasta completar el monto autorizado por B/250.0 millones de la segunda emisión que fue autorizada por igual suma, a cuatro (4) años plazo, con vencimiento en marzo de 2007, con pago de intereses semestrales al 6.75% anual, y se hicieron colocaciones mensuales entre marzo y diciembre hasta alcanzar el total autorizado de B/250.0 millones.
En cuanto a la amortización de este grupo, B/8.7 millones fueron pagados al renglón de títulos de prestaciones vencidas. Se realizó el primer pago semestral a los bonos de reconocimiento por B/18.8 millones. En bonos internos se pagaron B/20.7 millones y también se registraron los abonos a la empresa Panamá Ports Company por B/2.2 millones. Aunque no tuvieron incidencia en el saldo final de la deuda, por haber sido cancelado previamente al cierre de la vigencia, durante el año 2003 se contrataron dos créditos bancarios a corto plazo, uno con HSBC Bank por B/.70.0 millones y el otro con Citibank por B/30.0 millones. Estos recursos fueron utilizados por el gobierno nacional para suplir necesidades coyunturales en efectivo para cubrir el programa de administración de la deuda pública interna. En la fuente del sector público, la disminución de B/.292.4 millones incluye pago de amortización por B/.266. 9 millones y anulación de la deuda por B/.25.4 millones. Los pagos se hicieron a favor del Banco Nacional de Panamá (Préstamos y Pagarés) por B/.85.4 millones y de la Caja de Seguro Social (Bonos y Pagarés) por una emisión que vencen en el año 2007, por B/. 102.1 millones.
Así mismo, como en este grupo se registró la anulación del renglón otros pagarés por B/.25.4 millones correspondientes al saldo pendiente de compromisos asumidos por el Gobierno Central en el año 1991, como un aporte al capital de la Caja de Ahorros para incrementar el patrimonio de este, cuyo objetivo se ha cumplido plenamente lo que libera la obligación de rendición de los pagarés. Cabe señalar que para permitir una administración oportuna de los desfases estacionales de la Caja del Estado en el último cuatrimestre del año 2003, el Banco Nacional de Panamá otorgó al Gobierno Nacional un préstamo a corto plazo por la suma de B/. 175.0 millones, el mismo que fue cancelado el 31 de diciembre del 2003.
1.4. DESEMPLEO
Para el año 2003 la población total de 15 años y más edad, asciende a 2,098, 900 personas, de este total 1, 992,844 es población no indígenas, representando el 94. 9 % y 106,056 es población indígena, representando el 5.1%. Al comparar estos resultados con los obtenidos en las encuestas de hogares del 2002 se observa que en el año transcurrido la población mayor de 15 años creció al ritmo de 2.2%, esto es 44, 610 personas.
Del incremento en la población de 15 años y más edad 30, 321 se declaran población económicamente activa (PEA), correspondiendo a la población no indígena 26,242 personas y a la población indígena 4,079.
En la participación en la actividad económica del total ocupado, los hombres participan en un 65.4% y las mujeres en 34.6%. Al comparar la evolución de este indicador durante el 2003 con respecto al 2002, se observa un leve incremento en la participación de las mujeres en 0.6% y un decrecimiento en igual proporción en la de los hombres.
Los resultados revelan que 1, 146,551 personas de 15 años y más están ocupadas, no obstante, es necesario precisar que el incremento de ocupados registrado entre el 2002 y 2003 es de 34,890 personas, lo que representa la disminución de 0.7 puntos porcentuales, en el período en mención. Esta desocupación de la población indígena donde la tasa pasó durante este mismo período de tiempo, es de 1.5 % a 2.6 %.
Las actividades económicas que incidieron en mayor grado sobre la disminución del desempleo, con la creación de nuevos puestos de trabajos fueron aquellas relacionadas con la construcción (7,805), el comercio al por mayor y al por menor (4,154), transporte, almacenamiento y comunicaciones (4,063) y administración pública (4,026).
En lo que respecta a las comunicaciones es importante destacar el rol que han tenido los centros de llamadas en la absorción de mano de obra.
Un análisis más detallado de las ramas de actividad económica corrobora esta situación, ya que el mayor número de personas ocupadas se vinculan a la prestación de algún tipo de servicio o en actividades comerciales.
Cobra importancia dentro de la rama de la industria la proliferación de la industria casera, es decir, la elaboración de distintos productos alimenticios (como los de panadería, helados caseros, etc.), la confección de prendas de vestir, y la fabricación de productos de molinera (tortillas, empanadas, etc).
La evaluación de las ocupaciones en las que está insertada la población ocupada, parece apuntar hacia la misma dirección ya que las ocupaciones que más han contribuido a incrementar el nivel de ocupación con la creación de nuevos puestos de trabajos son las ocupaciones de artesanos y trabajadores de la minería, la construcción (11,677); vendedores ambulantes, trabajadores de servicios no clasificados en otros grupos, los obreros y jornaleros (10,154); técnicos y profesionales del nivel medio (4,986), profesionales (4,623); trabajadores de los servicios y vendedores de comercio y mercados (3,855).
De los ocupados, el 61.7% indicó estar empleado, el 30% es cuenta propia, el 4.5% es trabajador familiar y el 3% es patrono. De 707,960 personas registradas como empleadas, el 64% corresponde a la empresa privada, el 27% al gobierno y el 9% son empleados del servicio doméstico.
1.5 INVERSIÓN DIRECTA EXTRAJERA DE LOS ÚLTIMOS 5 AÑOS.
La Inversión Directa Extranjera (IDE) para el año 1999 alcanzó un total de B/.864.4 millones de balboas, para el año 2000 hubo una disminución de B/.164.1millones ya que para ese año la inversión total fue de B/.700.3; para el 2001, se continuó esta disminución ya que la inversión directa extranjera fue de B/.404.6; para el año 2002, la IDE continuó este descenso en B/.77.9 millones de balboas; para el año 2003 IDE total se incrementó a B/.791.5 Millones de Dólares.
Estas partida de inversión directa extranjera se dividieron en Comisión del Canal de Panamá, Bancos de Licencia General, Bancos de Licencias Internacionales, Empresas de Zona Libre de Colón, y otras Empresas.
La Inversión Directa Extranjera para el año 2003 en proyectos específicos continúa, por ejemplo en la de la construcción del Multiplaza, la inversión por parte de empresas multinacionales en la compra de las dos cervecerías locales y extranjeras que se están mudando a Panamá y que invierten en apartamentos, ganadería, comercio e industria. Existen varios proyectos turísticos y comerciales en progreso o que se espera que se realicen en los próximos años, como: la ampliación de Decameron, el Desarrollo Turístico Buenaventura y Brisas de Amador, el Desarrollo de la Isla Naos y la terminación de los diversos Centros Comerciales Mall. COPA continúa su expansión y la incorporación de nuevos aviones a su flota.
Adicionalmente, existen buenas perspectivas de inversiones ligadas a la apertura del mercado de Telecomunicaciones, Electricidad e Hidrocarburo. Se inicia también una expansión por B/.200 millones del Puerto de Balboa. El proyecto Centro Multimodal, Industrial, Industrial y de Servicio de Colón, aunque con retraso, se espera que se empiece a desarrollar.
El sector construcción privado está reactivándose lo que se puede observar en los permisos de construcción que aumentaron más del 30%. Además, la Banca está nuevamente activa en financiamiento de vivienda.
2. EVOLUCIÓN SECTORIAL QUE ATAÑE AL PROYECTO
2.1 TURISMO EN HOTELES
El PIB para el sector de hoteles para el año de 1999 fue de B/.74.00millones de dólares; para el año 2000, B/.80.4 millones de dólares; en el 2001la cifra fue de B/.85.40 millones; para el año 2002 aumento a B/.89.40 millones; para el 2003 continuó aumentando al darse una cifra de B/.95.38 lo que nos indica que las expectativas para este sector son muy buenas y se espera que continúe creciendo. Este sector refleja el desarrollo del Turismo en Panamá.
El Turismo mostró una dinámica de crecimiento mayor que en el año 2002, con un crecimiento en el gasto de 11.1%. La entrada de pasajeros residentes en el exterior mostró un comportamiento positivo de 9.9%, con un incremento de 10.4% para los turistas y de 9.6% para los viajeros en tránsito, que incluyen los pasajeros desembarcados de cruceros.
A esto se suma el impacto del empleo generado por las actividades de las giras turísticas. De hecho, durante la temporada de cruceros 2002-2003, 84,960 turistas de cruceros adquirieron uno o varias de las giras que se ofrecen, siendo las más vendidas el paseo por el ferrocarril con 23,483 turistas, Esclusa de Miraflores con 14,663 turistas, ciudad de Panamá con 8,580 y Grand Tours 7,989 turistas.
El aumento de la actividad del sector se observa en el incremento de 13.4% en la ocupación de los hoteles de la ciudad de Panamá para el año 2003 con respecto al 2002. En noviembre, mes del Centenario, el promedio diario de cuartos ocupados, el promedio de pernoctaciones y el porcentaje de ocupación habitacional mostraron incrementos significativos de 36.0%, 44.2% y 47.8%, respectivamente si bien los hoteles de primera categoría mostraron un aumento en el porcentaje de ocupación para el año 2003 con relación al 2002, y para los de la segunda categoría, este indicador disminuye. No obstante, para ambas categorías la ocupación hotelera estuvo en su máximo nivel durante el mes de noviembre. Panamá tuvo durante el 2003 un buen desempeño en cuanto a movimientos de pasajeros en tránsito por el Aeropuerto Internacional de Tocumen, el cual se ha visto favorecido por un plan agresivo de expansión de la compañía aérea Copa, con ampliación de flota e incorporación de aeronaves con tecnología de punta que hace más seguro y puntuales los vuelos, lo que ha dado una mayor dinámica al sector.
En cuanto a la inversión Turística de proyectos inscritos en el año 2003 en el registro nacional de turismo del IPAT, cabe destacar el Centro Turístico Internacional, Hotel Decápolis, en la capital; Hotel Barceló Playa Blanca Beach Resort, el Farallón Colche y el Hotel Plaza Mirage en David, que en conjunto representan una inversión multimillonaria.
Las perspectivas para el sector son positivas para el 2005. El IPAT estima que durante la temporada 2005-2006 llegarán alrededor de 315,000 turistas en cerca de 210 cruceros. Se espera la terminación de la construcción del Museo de Biodiversidad Marina Gehry en Amador. Este centro recibirá la visita anual de miles de visitantes tanto nacionales como extranjeros, y se constituirá en un gran atractivo turístico. Se han dado concesiones y están en proceso de espera que aumente la llegada de turistas por la publicidad de Panamá generada durante la celebración del Miss Universo 2003. Todo esto tiene el propósito de capitalizar el potencial turístico que tiene el país y que con las inversiones en infraestructura hechas por el sector privado y el fomento de la actividad impulsada por el Estado, empiezan a ser ya una realidad.
E. ENTORNO POLÍTICO Y LEGAL
1. PROGRAMA DE GOBIERNO; MARTIN TORRIJOS ESPINO
1.1. DESARROLLO HUMANO SOSTENIBLE.
El gobierno panameño ha recibido en ingresos corrientes algo más de 1,950 millones de balboas por año desde el año 2000. Aún descontando el pago de intereses de la deuda pública, el remanente es semejante o superior a lo que otros países de la región tienen disponibles para el desarrollo de sus agendas. En Panamá, los gastos no se reflejan en resultados en muchos sectores, especialmente en los sociales. A lo largo de nuestra propuesta, estableceremos la necesidad de recursos para ciertos programas prioritarios de nuestra visión de país. No vamos a fatigar a la sociedad con nuevos impuestos, ni contribuciones, ni reformas sin haber realizado una cirugía a fondo a la forma como se despilfarran los dineros de los contribuyentes. A partir del 1 de septiembre del 2004 reorientaremos el gasto público con preferencia marcada hacia los sectores que viven en la pobreza y pobreza extrema. Actualmente millones de balboas son entregados a sectores y a personas que lo necesitan menos que los más pobres, o simplemente que no lo necesitan. La brecha entre los recursos que aparecen asignados en el presupuesto para la inversión pública y lo que realmente llega a los beneficiarios potenciales se va a cerrar y muy rápidamente se notará la efectividad del balboa manejado por las autoridades para mejorar la calidad de vida de los panameños. Nuestro propósito es suscribir un nuevo pacto social en el cual, junto al gobierno se involucre la sociedad civil en la definición y evaluación de políticas. Crearemos los escenarios, las coordinaciones y los organismos legales, financieros y gerenciales, necesarios para garantizar el flujo de aportes y recursos en forma oportuna y efectiva.
1.2. LA CARA HUMANA DEL PROBLEMA ECONÓMICO
La actual situación económica ha tenido un impacto negativo sobre las personas, especialmente las más desamparadas y necesitadas. Debemos ver la economía, no sólo con cifras e indicadores fríos, sino con un rostro humano, con sentimientos verdaderos. Se habla mucho de la situación económica sin embargo, muy pocas veces se analiza el lado humano de esta situación.
¿Cómo los panameños hemos perdido calidad de vida y cómo nos hemos hecho más pobres? De igual manera, el desempleo no es una estadística, es la humillación y la desesperanza de más de 165,000 panameños desempleados cada día más frustrados y que se levantan cada mañana sin saber lo que les depara el futuro, sin saber cuándo tendrán nuevamente un sustento seguro.
El nivel de pobreza en Panamá está arriba del 40%. Es decir que 4 de cada 10 panameños son pobres y entre los menores de 20 años, 5 de cada 10. En el campo, seis de cada diez son pobres y en las áreas indígenas ese drama alcanza el 90%. Este problema es particularmente grave para los jóvenes, tanto en el sector urbano y como rural, y genera incertidumbre en gran parte de las familias panameñas. El desempleo muestra un marcado aumento en el 2003 respecto al año 1999, cuando registró su nivel más bajo en los últimos 17 años.
El nivel de desempleo actual, aún cuando pareciera haber experimentado una disminución, no mejora. Lo que ha sucedido recientemente es el nivel de empleo informal. El empleo productivo formal, se deterioró durante el período 1999-2003.
¿Cuál es nuestra respuesta para el quinquenio 2004-2009? En primer lugar, re-orientar el rumbo equivocado de la economía panameña. Dar al país un marco de acción apropiado para que cada sector social ponga su grano de arena responsable y participe creativamente en la reactivación económica en el marco de la estrategia del desarrollo humano incluyente y sostenible, con la creación de un ambiente propicio para la inversión y generación de empleo.
1.3. POLÍTICAS PARA EL SECTOR ECONÓMICO
Un país pequeño como Panamá está necesariamente influido por los vaivenes de las economías más grandes, tanto avanzadas como emergentes. Esta relación internacional ocurre con independencia del modelo económico que cada país decida promover. Pero es la responsabilidad de los gobiernos que los ajustes que se requieren en una situación de crisis no se distribuyan de manera perversa, es decir, en contra de los que menos instrumentos tienen para soportar los períodos de recesión.
A partir del 1 de septiembre del 2004, en conjunto con la empresa privada y las instituciones no gubernamentales, trabajaremos en la evaluación, diseño y puesta en marcha de un programa de aprendizaje para el empleo. Nuestro interés inmediato será asegurar un espacio laboral a los jóvenes que buscan su primer empleo y también a quienes tratan de mejorar su desempeño. Crearemos una red de servicio de formación para el empleo, con subsidios contratos de aprendizajes, convenios, créditos, incentivos y estabilidad.
A partir del 1 de septiembre del 2004, en permanente consulta con la población y los diversos sectores sociales interesados, trataremos responsablemente la decisión del siglo, sobre la posible expansión del canal de Panamá como base en la mejor y más completa evaluación técnica, económica, financiera, social y ambiental para mantener y fortalecer la competitividad del canal en el largo plazo.
1.4. UN PAÍS COMPETENTE Y COMPETITIVO
La baja competitividad respecto a otros países limita la oferta y atracción de inversiones de Panamá, aún cuando tenga las condiciones para convertirse en la plataforma logística de servicio y financiera del hemisferio. En la región, nuestro país está entre los que más requisitos legales y barreras comerciales imponen; además de cobros irregulares, trámites y tiempo excesivos para tramitar un negocio esto limita las inversiones y la generación de empleo.
Reduciremos los elevados costos de transacción, erradicaremos la corrupción, la enorme burocracia estatal y eliminaremos regulaciones excesivas. Apuntaremos a estar en pocos años, entre los más competitivos, eliminando trámites, requisitos innecesarios y automatizando otros. Procederemos a reformar nuestro sistema legal con miras a crear un sólido marco institucional, seguridad jurídica y un sistema judicial independiente, rápido y eficiente.
1.5. APERTURA COMERCIAL Y TRATADOS DE LIBRE COMERCIO
El intercambio comercial genera riqueza y bienestar y Panamá debe seleccionar sus socios comerciales para negociar tratados de Libre Comercio. Estos procesos de negociación deberán realizarse con base en parámetros y consideraciones estratégicas de beneficio nacional. El estado propondrá en sus negociaciones comerciales con países más avanzados una mesa especial de cooperación financiera para el apoyo de los grupos menos competitivos en el proceso de transición hacia un libre comercio. No dejaremos a ningún sector abandonado a su suerte, pero pediremos a estos sectores un compromiso de modernización y productividad.
1.6. PANAMÁ DESTINO TURÍSTICO
Panamá tiene un enorme potencial turístico. Flora y fauna de gran biodiversidad, litorales únicos, áreas selváticas, montañosas, insulares, lugares históricos, monumentales, riqueza étnica y folclórica espectacular, en condiciones de convertirse en productos turísticos de alta calidad como respuesta a un mercado cada vez más exigente y competitivo.
La explotación racional de los recursos y una agresiva estrategia de promoción, que permita que nuestros productos se conozcan en importantes plazas del turismo mundial, hará posible aumentar significativamente el número de turistas y los ingresos directos, dándole mayor competitividad a nuestras actividades. Impulsaremos el sector agregando identidad, singularidad y valor a los destinos turísticos panameños y diversificando la oferta turística. Las principales acciones que desarrollaremos consistirán en:
Apoyar las iniciativas de los gobiernos y las fuerzas vivas regionales y locales que, de forma ordenada le pongan valor a los activos y atractivos naturales localizados en sus áreas de influencia, y se vinculen con la corriente turística que demandan ese tipo de productos.
Impulsar y procurar un mayor aprovechamiento del turismo de compras y negocios vinculados a los atractivos del Centro Bancario Internacional, la Zona Libre, el Canal y la Región Interoceánica, lo que incluye potenciar el mercado de cruceros y las ofertas comerciales y de servicios.
Vincular el patrimonio histórico, cultural y ecológico a la actividad turística contribuyendo a su conservación para que estos recursos sean multiplicadores de la promoción del país como destino turístico.
Redefinir el papel de las instituciones públicas que atienden el sector turismo, para convertirlas en estimuladoras y facilitadoras de la inversión privada. En el mismo sentido, mejoraremos la capacitación profesional del personal que labora en las entidades públicas y privadas del sector.
Mejorar la calificación de los recursos humanos. Esto incluye, formar a los participantes por medio de cursos de atención al cliente, el manejo de idiomas, de canales de comercialización y sobre calidad en las PYMES turísticas.
Generar un ambiente favorable para Panamá como destino seguro y ventajoso, para visitarlo, residir, hacer negocios e inversiones en el sector. Estos esfuerzos se acompañaran del desarrollo e instrumentación de una estrategia que consolide, integre, proyecte y le dé continuidad a la imagen del Panamá positivo, y que erradique todos los vestigios de la imagen negativa que nuestro país sufrió en el último período.
1.7. TRANSPORTE SEGURO Y CONFIABLE
La aviación es de extrema importancia para Panamá, debido a su naturaleza de país de servicio, de enlace regional y mundial y de destino turístico. El sistema aéreo nacional presenta serias diferencias en cuanto a organización, funcionamiento, infraestructura aeroportuarias y sistemas para el manejo y trasbordo de pasajeros y carga; razones que contribuyen a una baja evaluación internacional.
Por ello, nuestro gobierno desarrollará medidas, como las siguientes:
Un conjunto de políticas dirigidas a mejorar la organización y el funcionamiento del sistema aéreo nacional.
Devolverle al terminal de Tocumen su categoría de aeropuerto de primer orden, con el objeto de crear condiciones favorables al movimiento de pasajeros y turistas hacia nuestro país y su consolidación como principal centro de trasbordo en Latinoamérica.
Crear un sistema múltiple de aeropuertos internacionales para pasajeros y carga.
Aumentar la seguridad y confiabilidad de los aeropuertos nacionales.
Reducir los costos de operación para las líneas nacionales y extranjeras.
Revisar la ley relativa a la administración del aeropuerto internacional de Tocumen.
Promover activamente, a los más altos niveles del Gobierno, la negociación de acuerdos de liberación de derechos de ruta o cielos abiertos, los cuales permitan la llegada de nuevos vuelos a este país y les brinden oportunidades de expansión a las aerolíneas panameñas.
2. POLÍTICAS SECTORIALES QUE ATAÑEN AL PROYECTO
En la Ley Nº 8 se establece ciertos incentivos que se obtienen al invertir en la construcción de instalaciones de recreación turísticas y como reducción de impuestos sobre la renta, la exención de impuestos, entre otras cosas.
Por otro lado, el Decreto Ley Nº 4 8del 10 de febrero de 1,998) del cual se modifica la Ley 8 del 14 de junio de 194 establece lo siguiente:
"La presente tiene por objeto el establecimiento de un proceso simple racional para el desarrollo de actividades turísticas en el país; Otorgar incentivos y beneficios a las personas que se dediquen a actividades Turísticas; Adoptar mecanismos necesarios para lograr la conjunción y coordinación de la acción del sector público y del sector privado en el área del turismo y promover el turismo en Panamá."
3. LEGISLACIÓN QUE SE VINCULA CON EL PROYECTO
Ley Nº26de 1996, con la cual se crea el ente regulador de agua, energía y telecomunicación.
Ley 39del 29 de septiembre de 1966 y Ley 12 del 29 de enero de 1973, las cuales consisten en una lista de animales en peligro de extinción, mediante la resolución 002-80, Decreto Nº23 y Decreto Ejecutivo Nº104.
Ley Nº1 del 3 de febrero de 1994, por la cual se establece la legislación forestal.
Ley 41, Capítulo 4to., Artículo 75 Uso de Suelos. El uso de suelos deberá ser compatible con su vocación y aptitud ecológica de acuerdo con los programas de ordenamiento ambiental del territorio nacional.
Ley Nº24 del 7 de junio de 1995, por la cual se establece la legislación de vida silvestre en Panamá.
Ley 35 del 22 de septiembre de 1996 la cual establece la legislación sobre el uso del agua.
Ley 41 del 1º de julio de 1998, po9r la cual se crea la Autoridad Nacional del Ambiente.
En cuanto al uso del Litoral Marino, tenemos la Ley 41, Capítulo 6to, Artículo 81. El agua es un bien de dominio público en todos sus estados. Su conservación y uso es de interés social.
Ley 41, Capítulo 6to, Artículo 82. Los usuarios que aprovechan los recursos hídricos están obligados a realizar las obras necesarias para su conservación, de conformidad con el plan de manejo ambiental y el contrato de concesión respectiva.
La empresa promotora deberá acojerce a la legislación vigente la cual regula al sector y regula el desarrollo turístico y protección ambiental, y solicitar los permisos correspondientes para la concesión de agua, movimiento de tierra, construcción, entre otros.
Mediante análisis del decreto ejecutivo N° 59 del 16 de marzo de 2000,proceso de evaluación de impacto ambiental, observando la lista taxativa del artículo 14, se clasifica el proyecto como un plan de desarrollo turístico y en la categoría N°1. Este proyecto, que no genera impacto ambiental significativo, cumple con la normativa ambiental existente y no conlleva a riesgos ambientales.
Panamá otorga grandes incentivos y beneficios a las personas naturales o jurídicas que invierten en la construcción, equipamiento, rehabilitación y opresión de hoteles, moteles aparthoteles, pensiones, edificaciones de propiedad horizontal que se destinen íntegramente al alojamiento público.
La ley N°8 del 14 de junio de 1994 en su capítulo III, artículo 17, referente a incentivos y beneficios menciona:
El consejo de gabinete, a solicitud de Instituto Panameño de Turismo podrá declarar zona de desarrollo turístico de interés nacional, aquellas áreas que reúnan condiciones especiales para la atracción turística pero que carezca de la infraestructura básica para el desarrollo turístico, y que realicen la inversión mínima que en la zona señale gozaran de los siguientes incentivos fiscales.
Exoneración total por el término de veinte (20) años del pago del impuesto de inmuebles sobre terrenos y mejoras que sean de su propiedad y que utilice en actividades de desarrollo turístico.
Exoneración total por el término de quince (15) años del pago de impuesto sobre la renta derivada de la actividad de la empresa.
Exoneración total por el término de veinte (20) años del impuesto de importación de transferencias de bienes muebles (ITBM) que recaiga sobre la importación de materiales, equipos, mobiliarios, accesorios y repuestos que se utilicen en la construcción, rehabilitación y equipamiento del establecimiento, siempre y cuando, las mercancías no se produzcan en panamá o no se produzcan en calidad y cantidad suficiente. Se entenderá como equipo para los fines de esta ley vehículos con capacidad mínima de ocho (8) pasajeros, aviones, helicópteros, lanchas, barcos o útiles deportivos dedicados exclusivamente a actividades turísticas.
Exoneración por (20) años de impuesto, contribuciones, gravámenes o derecho de cualquier clase o denominación que recaiga sobre el uso de los muelles o aeropuertos construidos por la empresa.
Exoneración por (20) años del pago de impuesto sobre la renta causado por el interés que devengan los acreedores en operaciones destinadas a inversiones en la actividad turística a la que se dedicara.
Procedimiento y requisitos para obtener permiso de operación del establecimiento de hoteles.
A. Evaluación de planos (Ministerio de Comercio Industria)
Solicitud de formularios de aprobación de planos, otorgado por el IPAT habilitada con B/4.00 en timbres fiscales, adjuntado original y copia de los planos.
Si el proyecto está construido, deberá presentar copia de los planos de las estructuras existentes.
B. Permiso de Operación
Solicitud en papel simple habilitada con B/4.00 en timbres fiscales, dirigido al Gerente General, en la cual solicita la inspección correspondiente, la misma debe contener todas las generales del establecimiento como también las del propietarios o sociedad.
C. Persona Natural:
Copia de la cédula debidamente autenticada.
Copia del pasaporte debidamente autenticado.
D. Persona Jurídica:
Poder otorgado al abogado por el representante legal.
Pacto social de la sociedad.
Certificación de registro publico de los directores y dignatarios.
E. Propiedad:
Certificado de la propiedad de la finca donde de construye.
Si es dicho posesorio deberá presentar copia del contrato de arrendamiento.
En caso de que el establecimiento se construya en áreas protegida, patrimonio histórico u otra, en el que sea necesario autorización, se deberá presentar nota de la autoridad competente.
Certificado del capital invertido en el establecimiento por un contador público autorizado.
F. METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN
1. Revisión Bibliográfica
Ley 41 del 1º de julio de 1998.
Decreto Ejecutivo Nº59, Departamento. De Licencias Comerciales Del Ministerio de Economía y Finanzas.
Revistas de Arquitectura, Construcción y Decoración Año 2003.
Informe Económico Anual 2003.
Plan de Gobierno actual.
Documentos de Internet.
Se consultaron además libros de autores reconocidos en la materia.
2. Visitas al Área del Proyecto
Se visitó el área de Gaillard View, con el fin de determinar su macro y micro localización y evaluar suelo, vegetación, y otros aspectos relacionados con la instalación del Hotel Resort Gaillard View.
G. ESTUDIO DE MERCADO
1. LA DEMANDA
La demanda de un bien o servicio la podemos definir como aquellas cantidades que de este bien son adquiridos por diversos compradores a determinados precios, manteniéndose constantes otros elementos.
La demanda de un producto se puede cuantificar a través de los niveles de consumo del mismo.
Comúnmente las cantidades de un producto mantienen una relación inversa a los precios, o sea, que si los precios de un determinado bien suben, las cantidades demandadas serán menores debido al aumento del precio. Es importante resaltar que existen casos en que las cantidades demandadas de un bien varían en la misma dirección, pero éstos son muy raros y poco frecuentes.
El Instituto Panameño de Turismo, departamento de estadística en estudios realizados informa que las entradas de turistas a la Ciudad de Panamá ha aumentado en el año 2004, y el porcentaje de ocupación en Hoteles ha sido de 54.30%.
1.1. CONSUMIDORES Y SUS CARACTERÍSTICAS
Los consumidores son todos los individuos de cualquier raza o sexo y cualquier edad que utilizan las instalaciones de un hotel por diversos motivos, ya sea para reuniones de negocios, para entretenimiento o placer.
Dentro de las principales características que presentan dichos consumidores tenemos: Un nivel de ingreso de B/. 450.00 en adelante mensualmente.
Las costumbres de dichos consumidores.
Turistas; buscan otro tipo de clima, o costumbres diferentes de lo que habitualmente están acostumbrados en su vida diaria.
Empresas que realizan reuniones o conferencias en hoteles. Para que sea más relajante para los que participan en estos tipos de reuniones, y tengan la opción de realizar otras actividades después del trabajo, normalmente estas reuniones de empresas las hacen fines de semana.
Los Panameños también hacen turismo interno, en vacaciones o en fin de semana, donde acuden a lugares diferentes para disfrutar otro tipo de ambiente más relajado de lo que habitualmente están acostumbrados diariamente.
1.1.1. Consumidores Actuales:
Actualmente se cuenta con personas residentes en nuestro país que acuden a este lugar por reuniones y entretenimiento. Además, visitantes, turistas, excursionistas, visitantes temporales, personas inmigrantes que deseen recrearse, panameños y extranjeros que visiten nuestro país por períodos de vacaciones entre otros.
Visitantes; Toda persona que se traslada a un país distinto de su residencia habitual, por cualquier otra razón que no sea la de ejercer una profesión remunerada en el mismo país.
Turistas; visitantes cuya estadía mínima en el país es superior a 24 horas y el máximo de permanencia no es superior a 12 meses.
Excursionistas; Visitantes cuya estadía en el país es menor de 24 horas. Estas estadísticas no incluyen a los pasajeros que permanecen en los aeropuertos; ya sea por escala o por convenciones con otras líneas aéreas sin entrar en la ciudad, ni los viajeros que llegan en barcos que no se bajan a tierra, ni el tráfico netamente fronterizo, que se refiere a personas que residen a uno y otro lado de la frontera y que habitualmente cruzan los límites.
1.1.2. Consumidores Potenciales:
Se consideran consumidores potenciales a aquellas personas por su bajo nivel de ingresos, no pueden acudir a recrearse o simplemente a pasar un rato agradable en un hotel resort porque no pueden cubrir el costo.
También son considerados consumidores potenciales, las personas que no tienen actualmente un trabajo, aquellas que por sus gustos, prefieren ir a otros lugares y a las personas que se encuentran en zonas alejadas al área de Gaillard View.
2. ANÁLISIS DE LA DEMANDA
2.1 Comportamiento Histórico de la Demanda
Para determinar el comportamiento histórico de la demanda de la actividad de los hoteles se utilizaron los datos del PIB de los hoteles a precios de mercados en millones de dólares del período de 1996 al año 2003.
2.2.Factores Determinantes de la Demanda
Entre los factores que determinan la demanda de hoteles resort en Panamá se pueden mencionar:
2.2.1. Precio de Productos Relacionados:
El precio del producto sustituto es un factor de gran importancia, puesto que si los competidores ofrecen precios más bajos o accesibles al cliente, la demanda de estos aumentará en la competencia. Esto, provocaría que la demanda del Hotel Resort Gaillard View disminuya.
De ahí la importancia de hacer este estudio de mercado, para analizar los precios de la competencia a fin de brindarle al cliente precios competitivos.
2.2.2 Gustos y Preferencias:
Los gustos y preferencias estarán condicionados por la costumbre, el hábito y la cultura. Por ejemplo, si los demandantes acostumbran ir a un mismo resort habitualmente porque les agrada el lugar, por el sabor de la comida o preparación de un plato en especial, por el trato que ofrecen las personas que laboran en el mismo o simplemente porque sus habitaciones son acogedoras, entonces la demanda estará determinada por los gustos y preferencias que tenga el demandante en el momento dado.
2.2.3 Ingresos del Consumidor:
También hay una relación directa entre el ingreso del consumidor y la demanda del producto. Un aumento en los ingresos, suponiendo los demás factores constantes, conducirá a un aumento en la demanda y viceversa.
Distribución Geográfica de la Demanda.
La distribución geográfica de la demanda se encuentra localizada en la ciudad de panamá, con una población de 2 millones, y extranjeros visitantes.
2.4 Proyección de la Demanda.
De acuerdo al comportamiento histórico de la demanda de hoteles, se puede proyectar que para los próximos años, esta actividad seguirá aumentando sus cifras.
B. LA OFERTA
Se puede definir la oferta como las diversas cantidades que de un bien o servicio llevarán al mercado los vendedores a los distintos precios alternativos posibles por unidad de tiempo permaneciendo todo lo demás constante.
1. El Producto del Proyecto
1.1 Usos Actuales y Potenciales.
Como se ha dicho anteriormente este servicio puede ser utilizado para descansar, para recreación y entretenimiento.
1.2 Usuarios:
Los usuarios del Hotel Resort Gaillard View son todas las personas indistintamente de su sexo, edad, religión, etc., que tengan la capacidad económica para hacer uso de las instalaciones o el servicio que se está ofreciendo.
1.3 Productos Sustitutos:
Actualmente el servicio sustituto del Hotel Resort, son los Centros Turísticos, las Cabañas, lugares de hospedaje, residenciales y otros.
Dentro de las ventajas de este tipo de servicio se pueden mencionar:
Son más baratas.
Otro tipo de ambiente (ecológico)
Son más sencillas
Desventajas de este tipo de servicio:
No cuentan con sitios nocturnos ( discotecas)
No poseen habitaciones amplias
No ofrecen salones de belleza, almacenes, otros
2. Identificación de los Competidores
Se debe conocer cuáles son los competidores más fuertes, ya que esto depende en gran magnitud el éxito que tenga la empresa.
Por tal razón hay que tener siempre presente la calidad y el precio del servicio de la competencia, puesto que se pueden encontrar en el mercado servicios cuya calidad puede ser semejante, mejor o menor que la que se está ofreciendo.
A continuación un listado de Hoteles Resort, competidores:
Resort Decameron.
Gamboa Resort.
Coronado Resort.
Barceló Playa Blanca Beach.
RESORT DECAMERON
Seis Restaurantes de especialidades Italianas, Tailandesas, Japonés, Steak House, Mediterránea, Pescados, Mariscos y un Buffet.
Siete Bares entre, Lobby, Playa y Piscinas.
Discoteca con Open Bar.
Piscinas, Jacuzzis, Canchas de Tenis, Actividades Deportivas.
Desayuno y Almuerzo Buffet.
Casino.
Cancha de Golf.
Actividades Recreativas, Show Nocturnos.
Kayaks, Windsurf, Pedal Boats, Snorkeling.
Centro de Convenciones con capacidad hasta 650 personas.
GAMBOA RESORT
Convenciones.
Spa.
Teleféricos.
Giras Ecológicas.
Pesca.
CORONADO HOTEL & RESORT
75 Espaciosas Suites.
Canchas de Tenis.
Campo de Golf 18 Hoyos Par 72.
Club Ecuestre.
Discoteca Pub Bar.
Salones de Conferencia.
Servicio de Internet y Business Center.
Club de Playa.
Piscina Olímpica con Wet Bar.
Restaurantes y Bares.
Jacuzzies y Saunas.
EL MANANTIAL SPA RESORT
Spa de Montaña en Panamá.
Aventuras: Canopo, Kayac, Tubing, Caballos.
Spa, Baño Turco, Piscina, Jacuzzi, Pozos Termales.
BARCELÓ PLAYA BLANCA BEACH
Bebidas.
Desayuno.
Almuerzo y Cena.
Restaurante Buffet y a la Carta.
3 Bares.
Barkaza Restaurante Bar. (Eventos)
2 Piscinas
Cancha de Mini Golf.
Casino.
Cancha de Tenis.
Show Nocturnos y Diurnos.
Salón de Conferencias.
3. Análisis de la Oferta
Comportamiento Histórico de la Oferta
Debido a que se utilizó el PIB de hoteles para el análixis de la demanda, también se utilizará para la oferta haciendo uso del postulado, "Demanda es igual a la Oferta".
3.2 Factores Determinantes de la Oferta
Entre los factores determinantes de la oferta se pueden mencionar:
El Precio del Servicio relacionado con la temporada - este puede resultar favorable o desfavorable para el inversionista, debido a que el precio del mismo puede variar, dependiendo de las temporadas.
La Tecnología del Servicio - la tecnología que utilizará la instalación puede ser muy costosa, pero a su vez le dará la oportunidad de estar en mayor competitividad con otros hoteles de este tipo y tener mejores resultados a corto y largo plazo.
3.3 Distribución Geográfica de la Oferta.
La distribución geográfica de la oferta se encuentra localizada en la ciudad de panamá. Además se contara con una demanda general de todas las provincias de panamá y turista extranjeros.
C. Comercialización.
1. Volumen Físico de Venta Estimado.
El Hotel Resort Gaillard View puede atender un gran número de clientes por día, se atienden por orden de llegada o reservaciones. La estimación en número se hará con los datos de "Gastos de Turistas en este tipo de actividad."
Se estima sobre la base de esto que el volumen físico de ventas podrá ser de B/. 1,118,800.00 por año.
2. Precio del Venta por Unidad
Al fijar el precio que el hotel establece a sus habitaciones o servicios, se está tomando en cuenta el total de la inversión, el cual es el resultado del costo de operación.
Las tarifas del Hotel Gaillard View Resort serán la siguientes, Incluyendo desayuno y cena.
PRECIO DE HABITACIONES POR DIA.
Habitación Doble B/.150.00
Habitación Sencilla B/. 130.00
Habitación Familiar B/.180.00
Suites B/.200.00
Es aquí quizás donde muchos Hoteles se quedan en el camino y es por eso que los costos representan un factor determinante al colocar el precio, de habitaciones, ya que si mantienen costo bajo se podrá obtener mayores ganancias debido al aumento de la demanda.
2.1. Costo de Venta por Unidad.
El costo del producto por unidad estimado al año es de B/.3,100.94 al año por las 70 habitaciones que posee el hotel, lo que representa B/. 258.41 de costo mensual.
4. Sistema de Distribución del producto.
Para la distribución del servicio y en esta caso (hotel Resort) se utilizará canal directo en donde los clientes a nivel nacional e internacional realizarán sus reservaciones directamente al hotel.
5. Modalidades y Condiciones de Comercialización.
5.1 Forma de Pago.
El servicio ofrecido se pagará en efectivo, tarjeta de crédito y cheques viajeros.
5.2. Volumen de Venta
Se realizará de acuerdo a las reservaciones y ocupaciones de habitaciones del hotel, por los clientes. Para excursiones se darán promociones en el precio del servicio debido al volumen de la demanda.
5.3. Normas de Calidad.
Este proyecto será un hotel cinco estrellas el cual le brindará al consumidor de los servicios del mismo, un desempeño esmerado, otorgándole de esta manera eficiencia y calidad en todas las actividades que ofrece el hotel.
El fenómeno de la globalización ha traído consigo una serie de otros fenómenos cuyo efecto se ha dado a nivel mundial, entre ellos un fortalecimiento y aumento de aceptación y exigencia de sistemas de calidad tanto para las empresas productoras de bienes como las de servicios. Estas exigencias de calidad por parte del mercado han producido a su vez un mayor desafío competitivo, simplemente porque es ahora cuando no bastará con estar entre los mejores, sino que será necesario certificarlo.
Y esta afirmación no se aplica solamente a normas orientadas hacia salvaguardar el ambiente, sino también hacia la garantía de la calidad en el bien o servicio que la empresa ofrezca.
Asimismo, los datos de la encuesta muestran que la implantación de un sistema de calidad basado en las normas ISO 9001 o en ISO 9002 da como resultado, en la mayoría de las organizaciones, mejoras que pueden variar desde un aumento en la productividad y una disminución en los gastos de operación, hasta lograr una mayor conciencia sobre la calidad y un cambio cultural positivo.
La norma ISO 9004, parte 2, que se publicó como norma internacional en 1991, y se adoptó en forma reciente como norma nacional en Estados Unidos, puede considerarse como un precursor de la siguiente revisión del núcleo de normas ISO 9000 (ISO 9001, ISO 9002, ISO 9003 e ISO 9004, parte 1) debido a que se concentra en los procesos de administración del negocio y utiliza la retroalimentación del cliente como medio para mejorar el rendimiento general de la empresa y la satisfacción del cliente.
Los temas comprendidos en la parte 2 de la norma ISO 9004, incluyen:
Manejar las relaciones con el cliente.
Medir la satisfacción del cliente.
La necesidad crítica de la administración del proceso, especialmente en los procesos interdepartamentales.
La dependencia de la calidad del servicio en los conocimientos, habilidades y en la motivación del empleado, además del sistema formal de calidad.
La participación del empleado y el trabajo en equipo.
La planeación de la calidad y la administración del ciclo de vida de los servicios.
Prevención de problemas.
La importancia de la mejora continua basada en mediciones del ciclo de vida de los servicios.
Prevención de problemas.
La importancia de la mejora continua basada en mediciones cuantitativas.
5.4. Garantía de Suministro:
El en Hotel Resort Gaillard View se pensará en satisfacer al cliente en forma eficiente y con calidad en sus servicios para seguir obteniendo reconocimiento entre los demandantes de este servicio.
6. Naturaleza y Grado de Intervención estatal.
Según investigaciones realizadas a hoteles en la Ciudad de Panamá y en el interior, la intervención estatal que existe es la que brinda el IPAT, otorgándole al inversionista información en la materia. El Municipio y el MOP contribuyen en la supervisión de las condiciones del lugar y lo que se le está ofreciendo al turista. Además interviene el Ministerio de Comercio e Industrias en donde se dan las solicitudes con los respectivos requerimientos que deben cumplir los que van a realizar la inversión.
7. Plan o Estrategia de Venta
El Hotel Resort Gaillard View contará con medios publicitarios tales como: vallas estáticas la cual tendrá el nombre del hotel dirección, teléfono. También anuncios televisivos de ofertas, y publicaciones en revista de turistas.
Se realizarán asociaciones con otras empresas que puedan anunciar su producto en comerciales televisivos mencionando la ubicación del mismo y lo que ofrece, a cambio de que en el hotel utilice o consuma sus productos.
H. ESTUDIO TÉCNICO
1. Objetivo del Estudio.
Es proveer información para cuantificar el momento de la inversión y exponer los principales instrumentos de origen técnico que se requiere para la realización de un proyecto de inversión. Es decir, que en el estudio técnico se deberá determinar los requerimientos de equipos de fábricas para la operación y el monto de inversión correspondiente.
Del análisis de las características y especificaciones técnicas de la máquina se podrá determinar su disposición en planta, la que a su vez permitirá figurar la necesidad de espacio físico para su normal operación.
2. Definición del tamaño del proyecto.
2.1. Capacidad de Producción.
El tamaño del proyecto Hotel Resort Gaillard View está determinado por la cantidad de visitantes y turistas, que acudirán al lugar para las diferentes actividades que ofrece el Hotel. Su plena capacidad de operación será 70 habitaciones.
2.2. Posibilidad de Expansión.
La expansión se realizará conforme incremente la demanda de visitantes, de este servicio. Se estima que esta se pueda realizar en un período de cinco a diez años.
3. Justificación.
En estudio realizado en la ribera del Canal específicamente en el lado oeste se encontró que no se cuenta con un hotel de esta categoría el cual pueda brindarle a los habitantes de este lugar y demás turistas nacionales o extranjeros, el tipo de servicio que el Hotel Resort Gaillard View ofrece. Además se justifica por el creciente aumento del turismo en Panamá.
4. Ingeniería del Proyecto.
4.1. Descripción del Proceso: Tiempo, Actividades.
En el cuadro que sigue a continuación se detalla el proceso del proyecto basado en tiempo, actividades e insumos que se utilizan para la operación de un hotel resort.
5. Estudios Complementarios.
5.1. Descripción General de las Obras Civiles.
El Hotel Resort Gaillard View será un edificio de tres pisos y contará con un total de 70 habitaciones las cuales se clasificarán en 25 habitaciones sencillas que contarán con una cama sencilla, sus respectivas mesas de noche, un baño sanitario, teléfono, cable, televisión, guardarropa y una mini sala; 15 habitaciones dobles, 20 habitaciones triples y 10 suite. Cada habitación contará con sus respectivos muebles y accesorios que le brinden comodidad al huésped.
Además el hotel contará con dos edificios aledaños en donde se ubicará un spa u otro en donde se ubicará el bar discoteca.
Contará además con una recepción que estará ubicada en la planta baja frente a la puerta del edificio principal, la cual tendrá un mostrador en el cual se ubicará todo el equipo necesario para realizar las reservaciones de las habitaciones. Cerca de la misma se encontrará un pequeña sala de espera para los clientes.
La oficina administrativa estará ubicada en la planta baja y tendrá su propio baño que incluirá lavamanos y sanitarios. Dentro de la oficina habrá un escritorio con sus respectivas sillas y equipo de oficina de manera que el personal administrativo pueda laborar cómoda y eficazmente.
El restaurante se ubicará diagonal a la recepción en la planta baja y contará con un comedor, mesas, sillas, y un pequeño depósito para el almacenaje de mobiliario y enseres.
El área recreativa se encontrará fuera del edificio y cuenta con piscina, cancha de tenis y otros.
Fuera del edificio en los lados laterales, el hotel contará con locales comerciales y un amplio estacionamiento.
Contará también con un centro para convenciones, salón de juegos y una lavandería que estará ubicada en la planta baja junto a la puerta de entrada y salida del personal, contará con un total de cinco lavadoras y secadoras y canastas para ropa.
I. ESTUDIO FINANCIERO
A. Inversiones
Mas adelante se detalla el costo de inversión del hotel, el cual presenta la inversión para el período de ejecución del proyecto estimada en B/.1,393,989. El valor de mayor importancia absoluta le corresponde a los activos fijos con la suma de B/. 1,050,926 que representa un 75.39%. En cuanto a los activos nominales, el valor es de B/. 141,046 el cual representa el 10.12% y por último el valor del capital de trabajo que es de B/.202,017 que representa el 14.49%.
1. Inversiones que requiere el proyecto.
1.1 Activos Fijos
1.1.1 Terreno
Las características del terreno para la construcción del Hotel Resort en Gaillard View son adecuadas, puesto que el mismo es plano y abarca 1.6 Km de espacio con una vista imponente hacia el Canal. Está localizado en el area de Cocoli en Panama Oeste. El mismo tendrá un valor de B/.200,000 incluyendo el precio de compra del lote, las comisiones a agentes y honorario y gastos notariales.
1.1.2 Obras Civiles
Las obras civiles conforman un punto muy significativo dentro de las inversiones de un proyecto puesto que el mismo se desarrollará en las edificaciones que se realicen, el estudio financiero de este proyecto determinó un total de B/.630,059 destinados para obras civiles. Es importante mencionar que para determinar los costos totales de la obra civil se agrega un imprevisto del 5% lo que es igual a B/.30,003.
1.1.4 Activos Nominales.
Los activos nominales ascienden a un monto de B/.141,046, dentro de los cuales se incluyen: estudio de Factibilidad, gastos de organización, licencia, capacitación del personal, intereses durante la ejecución del proyecto y un imprevisto de B/.6,716.
1.1.5. Capital de Trabajo.
El capital de trabajo desde el punto de vista contable, se define como la diferencia aritmética entre el activo circulante y el pasivo circulante y desde el punto de vista práctico, está representado por el capital adicional (distinto de la inversión en activo fijo y diferido) con que se cuenta para que empiece a funcionar una empresa. En este estudio se determinó que el capital de trabajo necesario para que comience a funcionar el Hotel Resort Gaillard View es de B/.202,017 el cual representa un 42% del total anual de los costos de operación.
B. Ingresos y Costos de Operación.
1. Ingresos de Operaciones.
Se estimó que los ingresos de operaciones del Hotel Resort Gaillard View ascienden a B/.1,683,880 producto de los ingresos generados por las ventas de servicios y reservaciones obtenidas en el período del primer año, asumiendo que las habitaciones serán ocupadas en un 70%. Para el segundo año, asumiendo que las ventas se incrementen un 10%, se obtendrá un total de B/.1,843,720. Para el tercer año se asume que las habitaciones serán ocupadas en un 90%, lo que representa un aumento de las ventas a B/.2,003,560. Y para el cuarto año, asumiendo un total de ventas de 100%, es decir que las habitaciones del hotel estarán ocupadas en su totalidad, se obtendrá un total de ventas igual a B/.2,163,400.
2. Costo de Operaciones.
En los costos de operación se toman en cuenta: costos primos de operación, y gastos administrativos y generales que se llevan a cabo para lograr las ventas deseadas y de esa manera obtener los ingresos estimados. En este estudio se determinó que los costos de operación para el primer año ascienden a B/.193,988; para el segundo año, aumenta a B/.211,050; para el tercer, aumenta a B /.228,050, sucesivamente.
2.1 Costos Primos de operación.
En este renglón se colocaron los costos asignados al inventario de cocina y restaurante, bar, así como también los costos de mano de obra y prestaciones laborales del personal designado a esta área. Adicional a estos costos se determinó el imprevisto del 5% equivalente a B/.9,238.
2.2 Gastos administrativos y generales.
En el estado de pérdida y ganancia, se observa que en los primeros cinco años de vida del proyecto, estos suman B/.318,802 por año y desde el sexto año, hasta el décimo, disminuye B/.289,183 esto ocurre porque se utilizaron cinco años de activos nominales. Es importante señalar que en el caso de la depreciación de los activos fijos, se utilizó como fórmula más conveniente depreciar las obras civiles en treinta años y al equipo y mobiliario en diez años como lo estipula las disposiciones legales que regulan la materia en este país. En este cuadro se presentan los gastos de sueldos y salarios que suman un total anual de B/.73,560. Relacionado con los salarios pagados, el renglón de prestaciones laborales asciende a la suma de B/.25,746 anuales. A la sumatoria de los gastos se le aplicó el imprevisto del 5% que totalizó B/.14,392 en los primeros cinco años de vida del proyecto y en el sexto año B/.12,982. La diferencia del imprevisto se debe a la exclusión a partir del sexto año del gasto de amortización de los activos nominales.
C. Financiamiento.
1. Fuentes y condiciones de financiamiento
El financiamiento será cubierto por recursos bancarios y recursos propios. Los accionistas o dueños cubrirán el 30% de la inversión y el 60% será financiado por la Caja de Ahorros a través de la cartera crediticia de servicio.
Capital Social (30%)……………………………………... B/. 418,197
Financiamiento (70%)………………………………….……….B/. 975,792
Inversión Total……………………………………. ……............B/.1,393,989
Como se puede observar, el monto total a financiar es de B/. 975,792 el cual será financiado por la Caja de Ahorro de Panamá en las condiciones siguientes:
Tasa de interés del préstamo sobre saldo………….........…...…..10%
Plazo para amortizar el préstamo……………………….........….10 años
Periodicidad de pago……………………………….................…12 pagos mensuales
2. Servicio de la deuda
Como se puede observar, los cálculos presentados al servicio de la deuda, representan la suma de la amortización al capital más los intereses en un período de 10 años. Este servicio de la deuda asciende B/. 158,806 por año.
D. Estados Financieros Proyectados
1. Estado de Ganancia y Pérdida (estado de Resultado)
Este cuadro presenta la diferencia entre ingresos y gastos de operación. Las proyecciones en el proyecto se estimaron en 10 años.
También se observa la utilidad neta estimada del proyecto que inicia con B/.1,073,511en el primer año hasta alcanzar los B/. 1,631,722 en el décimo año.
Es importante resaltar que la utilidad en la operación en el proyecto permite sin ninguna dificultad de los gastos financieros durante el período pactado para su pago en 10 años.
2. Flujo de Efectivo
Podemos observar el movimiento financiero del proyecto en sus años de funcionamiento reflejando la inversión inicial y los ingresos por ventas, como parte de la fuente de efectivo, así como también, el uso del efectivo representado por los desembolsos de capital constituido por dos de los tres componentes de la inversión, como lo son los activos fijos y activos nominales.
Los desembolsos de operación tales como los costos directos de operación, los costos de mantenimiento, los gastos administrativos y generales (excluyendo la depreciación y amortización) y el impuesto sobre la renta, además del servicio a la deuda (tanto la amortización del préstamo bancario como los intereses pagados) son considerados como uso de efectivo. El saldo en caja en el año uno es de B/.202,047 y finaliza el año décimo con B/.14,407,301.
3. Balance General o Estado de Situación.
En este renglón se encuentra información sobre las inversiones y obligaciones de la empresa, lo que ocurre en una fecha determinada que se muestra en las cuentas del activo, pasivo y capital o patrimonio. El capital y el pasivo, indican la manera en que ha sido financiado el activo, o sea, los recursos con que cuenta la empresa para operar.
Esta relación explica que sólo en los primeros años, el valor del pasivo supera al del capital y con el transcurso de los años, la proporción del capital supera al pasivo, hasta terminar el año noveno con una proporción de 98.95% para el capital, mientras el pasivo es tan solo de un 1.05% situación esta, muy favorable para la empresa.
E. Evaluación Financiera.
1. Flujo de Fondos Netos Proyectados.
El flujo de fondo neto permite determinar si la inversión realizada es viable financieramente, medido con los costos del capital invertido. Para el financiamiento del Hotel Resort Gaillard View se estimó una tasa de interés de mercado de 10%. La evaluación financiera se basará en los resultados de los indicadores de la evaluación del proyecto, que toman en cuenta el valor del dinero en el tiempo.
1.1. Tasa Interna de Retorno.
Los métodos de evaluación que utilizan la actualización o descuento de los flujos futuros de efectivo, proporcionan bases más objetivas para la selección y jerarquización de proyectos de inversión. La TIR de un proyecto de inversión es la tasa de descuento que hace que el valor actual de los flujos de beneficio (positivo) sea igual al valor actual de los flujos de inversión (negativos). En una forma alterna se puede decir que la TIR es la tasa que descuenta todos los flujos asociados con un proyecto a un valor de exactamente "0". En otras palabras, mide en rendimiento porcentual por dólar invertido por lo que se considera un parámetro de eficiencia en el uso de los recursos. Si la TIR resulta ser mayor que el costo de capital del proyecto o tasa de interés del préstamo, se recomienda su ejecución.
El análisis de sensibilidad de este proyecto muestra un valor para la TIR de 97.04%, Superior al 10% del costo de capital, lo que en definitiva hace rentable este proyecto.
1.2. Valor Presente Neto (V.P.N.)
El Valor Presente Neto a lo contrario de la TIR, cuantifica los rendimientos de una inversión al valor presente, utilizando la tasa de interés del mercado (costo de capital, es decir determinar al día de hoy cuál sería la ganancia que una determinada inversión, proporcionaría una determinada tasa de inversión. Consiste en calcular la diferencia entre el valor actualizado de los flujos de beneficio y el valor, también actualizado de las inversiones y otros egresos de efectivo. Para descontar los flujos, se utiliza la tasa de interés del mercado, que es la que mide el rendimiento mínimo aceptado para la empresa, por lo cual, si se encuentra por debajo de ella el proyecto de inversión no debe efectuarse. Si el valor actual del proyecto es positivo, la inversión deberá efectuarse y si en cambio es negativa debe rechazarse. El estudio financiero revela que el valor actual neto del proyecto al 10%, que es la tasa de interés que cobra el banco por el préstamo, da un resultado positivo, lo que indica que el proyecto es beneficioso para el inversionista, pues genera una ganancia significativa por un valor actual de B/.8,380,165.
1.3.Relación Beneficio Costo.
Este parámetro mide los valores actualizados, el rendimiento obtenido por cada unidad de moneda invertida. Se define como el cociente entre el valor actual de los beneficios y el valor actual de los costos, obtenidos durante la vida útil del proyecto, destacando a una determinada tasa que en este caso es la tasa del costo del capital que es del 10%. Por ello, con una relación Beneficio - Costo superior a 1, los proyectos muestran viabilidad financiera.
En este proyecto se obtuvo un valor de 2.91, lo que nos indica que el proyecto también es aceptable medido a través de este parámetro financiero.
2. Análisis de Sensibilidad.
Nos permite medir que tan sensible es la evaluación realizada a cambios imprevistos de algunas variables en uno o más parámetros de decisión. Su importancia radica en el hecho de que los valores de algunas variables que se utilizan para realizar el análisis financiero del proyecto pueden tener desviaciones futuras de consideración dado lo incierto del mismo. Entonces, un análisis de sensibilidad sobre variables relevantes del proyecto revelará qué efectos tienen dichas variables sobre la rentabilidad y cuál de ellas afectaría más sensiblemente al proyecto. Para el caso de estudio del Hotel Resort Gaillard View, el análisis de sensibilidad se efectuó sobre tres variables por separado, determinando un cambio del 10% en cada una de ellas, de forma que se penalice al proyecto.
2.1 Disminución de ingreso.
Se asume que los ingresos esperados disminuyen en un 10% a partir del primer año de operación, como consecuencia de una baja en la clientela esperada. Bajo esta condición la nueva TIR es de 84.79%, la cual nos indica que el proyecto sigue siendo rentable bajo estas circunstancias, mientras que el VPN tiene un valor de B/.7,132,871 y la R B/C resultó en 2.63, lo que nos indica que bajo estas circunstancias el proyecto sigue siendo rentable.
2.2. Incremento en los Costos de Operación.
En este supuesto, el costo de inversión estimado originalmente, se incrementa en un 10%. Esta situación imprevista, originaría cambios en los parámetros usados para el análisis financiero de la forma siguiente: la nueva TIR resultante es de 88.78%, el VPN nos da B/. 8,240,766 y la R B/C 2.82. Lo que permite que el proyecto continúe siendo rentable.
2.3. Incremento en los Costos de Operación.
Este cambio se considera a partir del primer año, con un incremento del 10% a lo largo de los 10 años. Como es lógico esto afectará la ganancia esperada así como los impuestos que se pagan al estado. La TIR en esta situación es de 93.88%, el valor presente Neto de B/. 8,041,474 y la relación beneficio - costo 2.73 lo que indica que el proyecto continúa siendo rentable, aun siendo afectado por este imprevisto.
3. ANALISIS DE RENTABILIDAD BAJO CONDICIONES DE INCERTIDUMBRE
3.1 Variable más sensible al proyecto.
Como se observa, a través del análisis de sensibilidad, de las tres variables sensibilizadas, la que más afecta los resultados de los parámetros financieros contenidos originalmente, es la disminución en el 10% en los ingresos, por la cual es la variable a la que se le debe prestar mayor atención durante la operación del proyecto. Bajo este supuesto, los parámetros sufren una disminución mayor que las otras variables sensibilizadas.
4. Punto de Equilibrio.
El análisis del punto de equilibrio (P.E.), es la técnica que estudia la interrelación entre los costos e ingresos a diferentes niveles de producción.
Este parámetro se define como el punto donde a cierto nivel de producción, los ingresos se igualan al total de los costos en el cuadro Nº 12 se puede observar el punto de equilibrio para cada uno de los años de operación del proyecto, y la gráfica del estudio financiero " cálculo de punto de equilibrio" para el año cuatro de operación.
CONCLUSIÓN
Luego de haber realizado el estudio de factibilidad para el establecimiento del Hotel Resort Gaillard View que se presenta a consideración de ustedes, se ha llegado a las siguientes conclusiones:
La implementación del proyecto resulta ser de gran factibilidad puesto que el análisis realizado mediante el estudio de mercado, técnico y financiero, demuestran la viabilidad y la rentabilidad del mismo.
El estudio de mercado, nos demuestra cómo se ha ido incrementando la demanda de hoteles a nivel nacional, producto del aumento de la población y visitantes (turistas y excursionistas) de otros países y como respuesta a los gustos y preferencia de los consumidores.
El estudio técnico, señala que el proyecto cuenta con el tamaño y la tecnología adecuada; así como también se encuentra localizada en un área estratégica, de esta forma, podrá iniciar su ejecución de acuerdo con el cronograma establecido.
Los análisis del estudio financiero, de rentabilidad, bajo el criterio de evaluación (VPN, TIR, y R B/C) y bajo condiciones de incertidumbre análisis de sensibilidad, demuestra que el proyecto es recomendable ejecutarlo.
RECOMENDACIONES
Las conclusiones antes descrita nos demuestran que el proyecto para el establecimiento del Hotel Resort Gaillard View es factible de acuerdo a cada uno de los estudios realizados y por esta razón se recomienda su ejecución.
Invertir en publicidad tanto interna como externa.
No despreciar el turismo interno ya que no es menos importante.
Orientar al panameño con el verdadero significado del turismo, que es el de dar todo al turista y no quitarle todo.
Desarrollar campañas enfocadas en la importancia de un buen servicio.
Estimular a los empleados para que se mantengan en armonía dentro de la empresa y dando así una garantía de la calidad de servicio que se dará a los clientes.
BIBLIOGRAFÍA
Too many to count COMADRE!
-THE AUTHOR-
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Open to the UNIVERSE in 2005 and beyond
Cuidese...que de los buenos quedamos pocos...
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Torpedero de Batey Boricua
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